购买土地使用权取得增值税发票进项税可以抵扣吗？

一、购买土地使用权取得增值税发票进项税可以抵扣吗？

答：农产品抵扣进项税额可采取两种方式，一种方式使一般纳税人收购农产品时，自行开具《农产品收购统一发 票》（现改为增值税普通发 票，左上角标志为“收购”），按照收购发 票总金额和13%的扣除率计算抵扣进项税额；

一种是要取得销售单位开出的增值税专用发 票和增值税普通发 票。 所以，没有取得发 票的，当然不得抵扣进项税。

二、购买土地使用权，如何缴税？能否进项抵扣？

全面实施营改增后，购买土地使用权，属于无形资 产，可以取得增值税专用发 票，一般纳税人可以认证后可以抵扣进项。请参考

三、无偿划拨的土地使用权可否交纳土地增值税？

划拨土地的开发项目是经济适用房，项目出售时预交土地增值税，项目结束后进行土地增值税清算。

四、政府拍卖土地使用权是否也要缴纳土地增值税？

　　《土地增值税暂行条例》第八条规定，有下列情形之一的，免征土地增值税: (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

五、转让土地使用权怎么开具增值税发票？

答：转让土地使用权需要同时缴纳营业税和土地增值税税法说转让无形资产要缴纳营业税 不用缴纳增值税。但是要缴纳土地增值税。

六、土地使用权转让增值税发票怎么开？

虽然相关法律尚未明确是否可以直接转让未经开发的土地使用权，但实务中因各种原因转让的并不少见。营改增后，企业转让未经开发的土地使用权，在计算增值税时土地价款能否从销售额中扣除？目前的政策并未明确，容易引起税企争议。

某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2017年底通过“招拍挂”方式，取得一块土地使用权，向政府土地管理部门缴纳了土地出让金10000万元，取得了合规的土地出让金票据。2018年7月，该企业因为资金问题无力开发而转让该土地使用权，经过市场评估未产生土地溢价，企业取得转让收入10000万元。由于该企业取得土地使用权的时间在营改增后，这笔业务只能选择一般计税方法。在计算增值税时是否可以按扣除土地价款后的销售额计算缴纳增值税？对这个问题，实务中有不同的观点。

两种观点

一种观点认为，可以扣除。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

对于房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，目前执行的一般口径是：以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。由于土地属于尚未开发的房地产项目，转让土地使用权可以比照转让在建工程的口径执行。另外，在营改增以前，转让土地使用权适用差额征税的规定。因此该笔业务需要缴纳的增值税为0元〔（10000-10000）÷1.10×10%〕。

另一种观点认为，不得扣除。

国家税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的适用范围是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，或房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的项目。虽然税法并没有规定如何认定房地产开发项目，但可以参照民商法的相关规定。依照《城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。其三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中由于企业对该宗土地尚未开发，其既不属于销售自行开发的房地产项目，也不属于销售未完工的房地产项目，且相关规定不允许直接转让未开发的土地使用权。故企业在计算增值税时土地价款不得扣除，因此该笔项目需要缴纳的增值税为909.09万元（10000÷1.10×10%）。

分析

上述两种观点计算的税金差异较大。在土地价款不能扣除的情况下，企业即使平价转让土地使用权，也要承受较重的税收负担。比如集团公司通过“招拍挂”取得土地后投资入股到新设立的项目公司时，增值税应该视同销售，如不允许其扣除土地价款，集团公司需要承担额外的税收负担。

增值税是对商品生产、流通、服务过程中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，理论上流转过程中有增值才征税，没增值不征税。由于房地产开发企业从政府取得土地使用权时向政府交纳了土地出让金，但政府部门无法开具相应的增值税专用发票，使得企业缺少对应的进项税金，而土地成本在房地产开发企业的总成本中占有较大的比例。因此，财税〔2016〕36号文件允许房地产开发企业在计算增值税时从销售额中扣除相应的土地价款，相当于虚拟了土地价款的进项税金，其目的是要解决企业取得土地的进项税额无法抵扣问题。从这个角度来讲，房地产开发企业转让土地使用权应当允许扣除相应的土地价款，仅仅对其增值部分来征税。本案中，由于企业转让的土地使用权并未实现增值，按照增值税原理不应承担额外的税款。

建议

根据笔者了解的情况，目前大部分地区根据现行的规定对房地产开发企业转让尚未开发的土地使用权不允许扣除相应的土地价款。但笔者认为，税法调整的是企业的经济行为，增值税更应该体现税收中性原则，不应当干预企业的正常经济行为。从税收征管的角度来看，如何确定土地使用权的开发与否是其他政府土地管理部门的监管职责，由税务机关来判断有一定的难度，企业也很容易做相应的筹划来应对。

笔者认为，对房地产开发企业并非倒卖土地的正常商业行为应予鼓励，建议相关部门可以考虑：在土地规划条件未变的前提下，转让尚未开发的土地使用权，在计算增值税时允许扣除其取得的土地价款。

七、营改增，土地使用权，能抵扣进项税吗？

土地使用权只能抵押，不能抵扣。 但是土地出让金可以扣除，也是不可抵扣的。 国税总局2016第18号公告，"适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。”

八、土地增值税取得土地使用权所支付的金额包含哪些？

取得土地使用权所支付的金额。包括两方面内容：纳税人为取得土地使用权支付的地价款：

①出让方式取得的地价款为支付的土地出让金；

②以行政划拨方式取得的地价款为按规定补交的土地出让金；

③以转让方式取得的地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。纳税人在取得土地使用权时国家统一规定交纳的有关税费，如登记、过户手续费和契税。只允许扣除转让时缴纳的印花税。计算公式：应纳税额=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

九、销售自然资源使用权的增值税税率是不是9%？还是只是销售土地使用权是9%?

无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。

转让无形资产税率6%。转让土地使用权（不包括房屋）也属于转让无形资产，但是按9%税率计税。

十、电费抵扣增值税？

办公用电属于间接费用，不能列入生产成品，所以办公用电电费进项税额不可以抵扣。《增值税暂行条例》第十条规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（一）购进固定资产；

（二）用于非应税项目的购进货物挥着应税劳务；

（三）用于免税项目的购进货物或者应税劳务；

（四）用于集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务；

（五）非正常损失的购进货物；

（六）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务。