如何进行房地产开发的成本分析?
项目名称 合计 第一阶段 第二阶段 第三阶段
一 土地成本1 土地市价2 土地使用权出让金
3 征地补偿费
二 前期开发费1 三通一平2 工程钻探费
3 工程设计费
4 工程监理费
5 质量安全监督费
6 临水临电费
三 建筑安装工程费1 土建费2 内水暖电工程费
四 公建配套设施费
1 区内排水、道路建设费
2 区内绿化建设费
3 区内配套零星工程费
五 房地产各项税费1 报建费2 土地使用权出让金契税
3 交易管理费
4 建筑工程抛投标活动资金
5 土地增值税
六 管理、销售和财务费用
1 开办和管理费
2 前期物业管理费
3 样板房、售楼部装修费
七 不可预见费八 营业税及附加
房地产价格的构成不包括一下哪个选项
【一、土地取得成本：土地使用权出让金、城市基础设施建设费、土地开发建设补偿费、土地取得税费。
土地开发建设补偿费：征地拆迁补偿安置费、相关税费、地上物拆除费、渣土清运费、场地平整费。
取得房地产开发用地的途径：通过市场购买取得、征收集体土地取得、征收国有土地上房屋取得。
1、通过市场购买取得的土地成本：建设用地使用权购买价格（可通过市场法、基准地价修正法、成本法求取）、土地取得税费（含契税、印花税、交易手续费）
2、通过征收集体土地取得的土地成本：土地使用权出让金、城市基础设施建设费、征地补偿安置费、相关税费、地上物拆除、渣土清运、场地平整费。
土地使用权出让金和城市基础设施建设费一般是依照规定的标准或者采取市场法求取；
征地补偿安置费：土地补偿费（耕地被征前三年平均产值的六――十倍）、安置补助费（耕地被征前三年平均产值的四――六倍，最高不得超过被征前三年平均产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征前三年平均产值的三十倍。尚不足使被征地农民保持原有生活水平的，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴）、地上附着物和青苗的补偿费、安排被征地农民的社会保障费用。
相关税费：新菜地开发建设基金、耕地开垦费、耕地占用税、征地管理费（由用地单位按照征地费总额征地补偿安置费的一定比例支付给土地管理部门的管理费用，全包、半包、单包）、政府规定的其他有关费用。
3、征收国有土地上房屋取得的土地成本：土地使用权出让金、城市基础设施建设费、房屋拆迁补偿安置费、相关费用、地上物拆除、渣土清运、场地平整费。
房屋拆迁补偿安置费：房地产补偿费、搬迁补助费、过渡补助费、停产停业补偿费、安置补助费。
相关费用：房屋拆迁估价费、房屋拆迁服务费、政府规定的其他有关费用。
【二、开发成本：勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。
勘察设计和前期工程费，例如市场调研、可研、项目策划、环评、交通影响评价、建设工程招标、临时用房等开发项目前期工作的必要支出。
建筑安装工程费，包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费用、安装工程费用、装饰装修工程费用。附属工程指围墙、水池、建筑小品、绿化。
基础设施建设费，包括城市规划要求的配套道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施建设费用。
公共配套设施建设费，包括城市规划要求配套的教育、医疗、文体、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。
其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费
开发期间税费，如绿化建设费、人防工程费
【三、管理费用：房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出。包括人员工资、福利费、办公费、差旅费。按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算。如4％
【四、销售费用：包括广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费、销售人员费用、销售代理费。为便于投资利息的测算，销售费用应区分为销售之前发生的费用和与销售同时发生的费用。广告费、销售资料制作费、样板房或样板间建设费、售楼处建设费一般是在销售之前发生的。如为开发完成后的房地产价值的3％。
【五、投资利息：不仅是借款部分的利息和手续费。
应计息项目――土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用。
计息周期――通常为年
计息期――一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常为建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。
计息方式――复利本利和F＝P（1＋i）N次方 求复利利息再减1
利率――采用估价时点时房地产开发贷款的平均利率
单利计息与复利计息两不吃亏的利率关系如下：单利率＝［（1＋复利率）计息周期次方－1］/计息周期
【六、销售税费――房地产开发商缴纳的税费：销售税金及附加、其他销售税费。
销售税金及附加：营业税、城市维护建设税、教育费附加
其他销售税费：印花税、交易手续费
销售税费通常按开发完成后的房地产价值的一定比例来测算。不包含应由买方缴纳的契税，不包含卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。
【七、开发利润：典型的房地产开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润（平均利润）
1、开发利润是土地增值税、企业所得税税前的，是税前利润；
2、开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商期望获得的利润。
3、开发利润通常按照一定的基数乘以相应的利润率来估算。
计算基数为土地取得成本＋开发成本时为直接成本利润率；
计算基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用时为投资利润率；
计算基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息时为成本利润率；
计算基数为土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润时为销售利润率。
利润率由大到小依次为直接成本利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率。
4、利润率是通过大量调查了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的
求取房地产单价还需要将该总价除以房地产开发项目中可租售的商品房总面积。
另房地产价值＝［土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息］/［1－（销售税费率＋开发利润率）］
