上海工业用地国土契税怎么算的
一、工业用地的分类
《城市用地分类与规划建设用地标准》按照对居住及公共环境的干扰程度 、污染程度、安全隐患程度的不同，将工业用地分为三类：
一类工业用地（M1）：对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患，包括以产业研发、中试为主兼具小规模生产的工业用地，如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。
二类工业用地（M2）：对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地，如食品工业、医药制造工业、纺织工业等用地。
三类工业用地（M3）：对寓居和公共设备等环境有严重干扰和污染的工业用地，如采掘工业、冶金工业、大中型机械制造工业、化学工业等用地。
此外，为了适应传统工业向高新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要。近年来，在三类工业用地外又衍生出了新型产业用地（M0），范围定义为融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等创新型产业功能以及相关配套服务的用地。
二，如何获取工业用地
经营性用地必须通过「招拍挂」的方式获得。但与住宅用地的「价高者得」不同，获取工业用地需要地方政府同意。政府会根据企业的实际情况，设置竞拍条件，再拿到公共资源交易平台公告「招拍挂」。当然，企业也可以在二级土地市场买地，但二手地交易的复杂程度要远高于一级市场，且风险大都由买受方承担。
三、工业用地能否转让
根据《国有建设用地使用权出让合同》（示范文本）和《城市房地产管理法》规定，工业用地可以转让，但厅空有两个前提条件。① 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；② 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。当然，以上只是国家的基础规定，各地区办理土地转让可能有其他的附加条件，一般来说，土地出让时有特殊约定的，再次转让还需要征得原主管部门同意。
四、工业用地的涉税问题
出让方：
① 营业税：单位和个人受让的土地使用权，以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率缴纳营业税。
② 城市维护建设税和教育费附加：以上述营业税额为计税依据，分别按照5%(纳税人在县城、镇的)和3%的税率缴纳城市维护建设税和教育费附加。
③ 土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定的扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率缴纳土地增值税。法定的扣除额：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用;与转让房地产有关的税金等。税率：指伏巧增值额未超过扣除项目金额的50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额的50%至100%的，税率为40%；增值额超过扣除项目金额的100%至200%的，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%。为计算方便，可以通过速算公式计算：土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数(0、5%、15%、35%分别对应30%、40%、50%、60%税率)。当然，若税务机关发现以上数据不够真实，会要求对转让价格或扣除费用进行评估。
④ 企业所得税：按25%的税率缴纳企业所得税。
⑤ 印花税：按产权转移书据(合同)所载金额缴纳0.05%的印花税。
受让方：
① 城镇土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积(平方米)为计唯键税依据，按一定的税率（每个城市各不相同）按年缴纳。
② 印花税：按产权转移书据（合同）所载金额缴纳0.05%的印花税。
③ 契税：土地使用权的转让，以成交价格为计税依据，以3%税率缴纳契税。
五、工业用地如何变性
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
这里有两个需要注意点：
一是工业用地变性必须符合城市总体规划，且需要主管领导（自然资源部门一把手、分管副市长）签字确认。二是工业用地变性以后只需要补交差价，不一定需要「招拍挂」（各地方规定不同）。
土地增值税一般多少钱
法律主观：
土地增值税是采用超率累进税率计算的。只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应纳税额。其计算公式如下：增值率=增值额/扣除项目金额×100%应纳税额=∑(每级距蠢拿的土地增值额×适用税率)这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率[例1]某房地产开发公司转让一块已开发的土地使用权，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有关税费77.7万元。计算应纳土地增值税如下：开发费用21万元，未超过(320+65)×10%=38.5万元，可据实扣除。扣除项目金额=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(万元)增值额=1400-560.7=839.3(万元)增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69%应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54(万元)[例2]某房地产开发公司转让高明中级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：利息支出295万元，未超过承认标准)，支付转让房地产有关的税金47万元。计算应纳税额如下：收入额=7500+2100×0.25=8025(万元)扣除项目金额=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(万元)其他开发费用实际支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2%超过5%的限额，按5%计算如下：(1450+2110)×5%=178(万元)增值额=8025-4792=3233(万元)适用级次=3233÷4792=67.5(%)应纳税额=3233×40%-4792×5%=1053.6(万元)
法律客观：
《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条增值税税率：（一）纳税人销带槐搭售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。（二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%：1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐。（三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。（四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。（五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。
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