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2024-04-11 11:131、工业企业将自有土地转让，计算土地增值税时是否可以按照20%加计扣除？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。”
2、软装费用是否可以作为土地增值税的扣除项目？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“四、土地增值税的扣除项目……(四)房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。”
因此，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以作为土地增值税的扣除项目。
3、土地由政府拍卖取得的补偿款是否缴纳增值税和土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第十一条第四款规定，因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本法规免征上地增值税。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第四条规定，《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称因 “城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 根据上述规定，获得补偿的一方，如果符合财税[2006]21号中上述规定的，可以免缴土地增值税。
4、土地增值税应税收入是否包含视同销售收入？
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
5、旧城改造期间转让自有房地产是否缴纳土地增值税？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字［1995］006号）规定：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。《关于土地增值税若干问题的通知》（财税［2006］21号）对此作出详细规定：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。
6、开发项目中，房地产公司收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？
违约金、更名费不计入土地增值税的销售收入，不征收土地增值税。
7、个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。
8、在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，是否应当计算土地增值税？
在股权转让中，转让股权的企业的资产以房地产（包括土地使用权）为主，如果土地使用权仍属于股权转让企业，不属于转让土地使用权行为，不应当计算土地增值税。
9、房地产开发企业，未取得项目立项也未取得商品房预售许可证，只是租赁土地若干年，在租赁土地上建造的房产销售是否征土地增值税？
根据《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]645号）文件相关规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。因此，应当缴纳土地增值税。
10、土地置换中，双方均不支付补价，是否缴纳土地增值税？
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。土地置换中，如果换出土地是国有土地，并且国有土地使用权发生了转让，是有偿转让房地产的行为，属于土地增值税应税行为。
11、房地产开发企业将土地（房地产）对外投资或联营是否缴纳土地增值税？
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：“三、非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”
12、三个公司合并（均不是房地产企业），各自把名下房产过户到合并后的企业名下，是否需要缴纳土地增值税？
根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。
13、企业进行房地产划转的，是否应当征收土地增值税？
根据《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号）规定，除以土地使用权投资于房地产开发企业用于开发产品或房地产企业以开发产品对外投资需视同按公允价值转让房地产计算缴纳土地增值税外，其他情形不征土地增值税。
14、我企业以不动产投资入股，是否需要缴纳土地增值税？
根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：“一、关于以房地产进行投资、联营的征免税问题 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用上述暂免征收土地增值税的规定。
15、请问个人自用房屋进行交换是否征收土地增值税？
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）文件的规定，对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。
16、开发商将自己开发的房子产权办到自己名下，出租了数年后将其销售，按旧房转让缴纳土地增值税吗？
房子所属的房地产项目已土地增值税清算的，按后续管理办法计算缴纳土地增值税。房子所属的房地产项目没有清算过，根据项目的立项批文房产是用于销售的，项目已达到清算条件的，按规定对房地产项目进行清算，项目未达到清算条件的，可先预征土地增值税；根据项目立项批文房产是自用的，按旧房转让缴纳土地增值税。
17、旅游设施转让要交土地增值税吗？
《土地增值税暂行条例》第2条规定，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当按照本条例缴纳土地增值税。从上述规定可以看出，土地增值税是针对纳税人转让房地产行为征收的税种，税法规定的房地产包括国有土地使用权、地上建筑物及其附着物。因此，旅游开发公司转让的地面开发设施，如果不是连同土地使用权一并转让的，则不属于房地产交易，不征收土地增值税；如果是连同土地使用权一并转让的，则属于转让房地产行为，应该征收土地增值税。
18、房地产公司开发的用于出租的商业用房是否需要缴纳土地增值税？
根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定，土地增值税以单位或个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据。房地产开发企业将自建的商品房用于出租，因未转让，无从实现转让收入从而实现增值，因而不属于土地增值税的征收范围。不需要缴纳土地增值税。
19、企业分立时，转让土地和建筑物的，是否免征土地增值税？
根据最新的《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）文件的规定，除涉及房地产开发企业的相关分立业务外，其余的分立业务暂免征收土地增值税。
20、企业将房产无偿转让给关联企业，是否属于赠与行为，是否免征土地增值税？
据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：“条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”另外，根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第四点明确：“细则所称的‘赠与’是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。”因此，企业将房产无偿转让给关联企业，不符合免税赠与条件，应按规定缴纳土地增值税。