房地产土地增值税清算条件是什么?

土地增值税清算条件，是指应缴土地增值税的开发项目进行清算应达到的条件。

土地增值税清算条件有两种，一是主动清算条件，二是被动清算条件。

一、主动清算条件及时间

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售;(是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕;)

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目;(是指整体将开发的未完工项目转让销售;)

3、直接转让土地使用权。(是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。)

综上可知，房地产开发企业所开发项目只要符合上述任何一种条件，就应主动按照规定时间进行土地增值税清算。而符合主动清算条件规定的纳税人，须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续;税务部门受理窗口按规定对报送资料进行核对，做出是否受理决定;对受理的清算项目应在一定期限内及时组织清算审核。

二、被动清算条件及时间

被动清算条件是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的情况。国税发〔2009〕91号文规定：符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用;

2、取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕;

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续;

4、省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

符合被动清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算;对于确定需要清算的，由主管税务机关下达《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。在此环节中，企业需注意的是，国税发〔2009〕91号对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销。

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