江苏省土地增值税预征率

一、江苏省土地增值税预征率

法律主观：

一、土地增值税税率采用什么税率土地增值税实行四级超率累进税率：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%，速算扣除系数为5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%，速算扣除系数为15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%，速算扣除系数为35%。二、土地增值税清算税率与计算方法（一）直接计算法。直接计算法，是指直接求出商品或劳务的增值额，然后再乘以规定税率，计算出应纳的增值税税额。计算公式为：应纳增值税=增值额×税率在直接计算法中又分为“加法”和“减法”1、加法，是指将构成增值额的各要素如工资、租金、利息、利润及其它增值项目的金额加起来，求出增值额，然后再乘以增值税税率，计算出应纳的增值税税额。公式：应纳增值税=（工资+利息+租金+利润+其它增值项目）×税率2、减法，又称扣额法。是指从销售额全值中扣除非增值税项目的金额，如外购的原材料、燃料、动力等扣除项目的金额，求出增值额，然后乘以增值税税率，计算出应纳增值税税额。公式：应纳增值税=（销售额-非增值项目金额）×税率（二）间接计算法。间接计算法，又称税款扣税法。是指以销售额全值乘以增值税税率求出产品的整体税额，然后从中扣除外购非增值项目已经缴纳的税额，以这个税差作为应纳的增值税税额，计算公式为：应纳增值税=销售额×税率-非增值项目的已纳税款。（三）增值税计算。1、销售额=含税销售收入/（1+17%）2、含税销售收入=销售额*（1+17%）=销售额+销售额*17%=销售额+销项税（或进项税）3、销项税额（或进项税额）=含税销售收入/（1+17%）*17%=销售额*17%三、土地增值税预征率土地增值税预征率：别墅、高级公寓、度假村预征率为1％－3%；营业用房预征率为1％－2％；普通标准住宅预征率为1％以内；其他类型预征率为0.5%-2％。关于预征率的标准，具体可以拨打12366纳税服务热线咨询或向主管地税机关咨询。

二、房地产企业收到的土地出让金返还款怎样处理合适

土地出让金返属于政府补助，有两种处理办法：一是冲减土地出让金成本；二是作为营业外收入。

从房地产开发企业的纳税角度说，作为营业外收入比冲减土地开发成本更有利。

虽然作为营业外收入要多交所得税，但却使土地出让金成本保持不变，这样土地增值税的抵减项不变，减少土地应纳税额。税法规定，在计算土地增值税扣减金额时可以加10%的房地产开发费用，还可以加20%的扣除额，这样与所得税25%相比，还是合算的。

分录：

借：银行存款

贷：营业外收入

三、我司是房地产开发企业，土地款返还应入什么科目？

政府给予的土地返还款的处理请依照有关财务会计制度规定处理，但在土地增值税清算时应将该土地返还款冲减取得土地使用权所支付的金额。

根据《企业所得税法》及其实施条例的规定，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。

根据《财政部 国家税务总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。政府给予企业的土地返还款，如不符合上述不征税收入有关规定的，应并入应纳税所得额缴纳企业所得税，不得冲减土地成本。

为避免歧义，请携带具体资料到主管税务机关详细咨询。

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