房地产开发企业如何计算土地增值税

房地产开发企业如何计算土地增值税

房地产开发企业如何计算土地增值税

对于新建房地产转让，按照下列步骤计算

1.取得土地使用权所支付的金额：

（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；包括森塌岁：出让方式取得的土地使用权为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得的土地使用权为按规定补缴的土地出让金；以转让方式取得的土地使用权为支付的地价款。

（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用（如登记、过户手续费和契税）。

2.房地产开发成本

是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括6项：

（1）土地征用及拆迁补偿费（包含耕地占用税）

（2）前期工程费

（3）建筑安装工程费

（4）基础设施费

（5）公共配套设施费

（6）开发间接费用

3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。

扣除方法取决于财务费用中的利息处理：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内

【利息扣除注意三点】

①能分摊并提供金融机构证明；

②不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额；

③不包括加息、罚息。

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10以内

4.与转让房地产有关的税金

房地产开发企业扣除的税金是：城建税、教育费附加、地方教育费附加

【提示1】全面“营改增”后，增值税为价外税，税金不在计税收入中，不得扣除。

【提示2】房地产开发企业印花税在开发费用中考虑。

【提示3】营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除、地方教育费附加。

5.财政部规定的其他扣衫薯除项目

只有从事房地产开发的纳税人可加计20％的扣除：

加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％

【解析1】对取得土地使用权后，未开发即转让的，不得加计扣除。

【解析2】县级及以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用：

（1）作为计税收入的，可从扣除项目扣除，此睁但不得作为加计20％扣除的基数；

（2）房价之外单独收取，不作为计税收入征税。相应地代收费用不得在收入中。

房地产增值税税率一般是多少

房地产业一般纳税人适用税率11%，选择简易征收方法的一般纳税人以及小规模纳税人适用5%征收率。

拓展资料：

房地产增值姿并迅税，2016年5月1日起，营改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。

按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率迹此，金融业和生活服务业适用6%税率。有关营改增的蔽蔽实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下，营改增的实施在绝大多数城市是利好消息，有助于减轻税费从而清理库存。

预计政策将向自住及长期住房倾斜。现行营业税免征房屋，若征收增值税后，将面临交易成本增加的风险。现行全额征收营业税的房屋，若购买原值大于现有售价49%，增值税小于营业税，反之则增值税将大于营业税。

对于差额征收营业税的房屋，由于税率由营业税的5.6%提高到增值税的11%，整体税负亦将有所增加。根据总体税负只减不增的大方针，我们认为在执行细则上会考虑与现行营业税的税负比例，不排除对现在免征营业税的房屋也实行增值税免征。

房地产业一般纳税人适用税率11%，选择简易征收方法的一般纳税人以及小规模纳税人适用5%征收率。

拓展资料：

房地产增值税，2016年5月1日起，营码弊改增试点全面推开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围，执行了20多年的营业税将正式退出历史舞台。

按照新的增值税税率，建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。有关营改增的实施细则并未完全落地，而且国家承诺所有税负只减不增，这使得房地产营改增具体政策如何设计受到多方关注。从目前全国楼市“去库存”的前提下，营改增的实施在绝大信模伏多数城市是利好消息，有助于减轻税费从而清理库存。

预计政策将向自住及长期住房倾斜。现行营业税免征房屋，若征收增值税后，将面临交易成本增加的风险。现行全额征收营业税的房屋，若购买原值大于现有售价49%，增值税小于营业税，反之则增值税将大于营业税。

对于差额征收营业税的房屋，由于税率滑携由营业税的5.6%提高到增值税的11%，整体税负亦将有所增加。根据总体税负只减不增的大方针，我们认为在执行细则上会考虑与现行营业税的税负比例，不排除对现在免征营业税的房屋也实行增值税免征。

房屋买卖税如何计算是许多购房者关注的问题，本文主要分析了房屋买卖税的计算公式，并结合具体的数据例子进行分析计算。

房屋买卖税的计算公式

买方：

1、契税：1.5%×总房价（普通住宅）非普通住宅3%×总房价

2、交易手续费：2.5元×建筑面积

3、合同印花税：0.05%×总房价

4、中介费：1%×总房价

5、权证印花税：5元

6、登记费：80元

7、配图费：25元

若需贷款：抵押登记费公积金100元，商业或者组合贷款200元。

若要公证：买卖合同公证0.3%以下×总房价。抵押合同公证贷款额×0.1%

卖方：

A、普通住宅

1、满五年 营业税免收 未满五年5.55%×房屋总价

2、交易手续费：2.5元×建筑面积

3、合同印花税：0.05%×总房价

4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×1%

5、中介费1%×房屋总价

B、非普通住宅

1、满五年 买进卖出差额的5.55% 未满五年5.55%×房屋总价

2、交易手续费：2.5元×建筑面积

3、合同印花税：0.05%×总房价

4、个人所得税 满五年且是唯一一套住宅免收。未满五年 差额×20%或者总价×2%

5、土地增值税 未满三年总房价×0.5% 满三年未满五年 总房价×0.25%

6、中介费1%×房屋总价

普通住宅的三个标准（需同时满足）

1、房屋容积率在1.0以上

2、单套建筑面积在140平方米以下

3、内环单价低于17500元/平方米 内环线以外外环线以内单价低于10000元/平方米 外环线以外单价低于7000元/平方米。

否则也是按照非普通住宅计算税费。

下面结合实例作说明

根据有关税务部门规定，个人购买住房两年内销售的，全额计征营业税，无须申报；个人购买普通住宅及非普通住宅2年后（含2年）销售的，若销售价等于或低于原价，未产生营业税的，无须申报；若售价高于原价的，差额计征营业税，无须申报，如需免缴营业税，需到税务部门申免。

个人购房的起始日期以《房地产证》或契税完税凭证上帆孝吵注明的日期为准，其中安居房与二级转移登记的起始日期以购房买卖合同记载的日期为准，三级转移登记的起始日期，以申请购房的日期为准。

税务部门关于二手楼交易税费的其它说明

1、契税按现行的标准予以收取。除土地、别墅、高级度假村按3%税率计征以外，其它均按1.5%计征；

2、直系亲属或配偶之间房地产赠与免营业税、城建维护税和个人所得税，其它房产赠与，视同一般房地产买卖计征税费；

3、房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的，免征营业税、城建维护税、个人所得税和契税；

4、个人出售其购买并居住满2年的安居房，免征营业税；个人出售其购买并居住超过5年的安居房，免征个人所得税；

5、在办理二手房交易产权办证手续时，需要按国家规定缴纳交易手续费，收费标准按照交易住房建筑面积每平米6元计算，此笔费用由买卖双方各自承担50%.

免缴营业税、个人所得税的办理不少购房满2年，符合免缴营业税、个人所得税条件的业主都不是很清楚需要办理免缴营业税和个人所得税手续。

根据深圳市税务局的规定，2005年6月1日后，个人购买超过2年（含2年）的住房，符合免缴营业税条件的，可直接办理过户手续，无须另行办理免缴申请。符合安居房免缴营业税、个人所得税条件态侍的，需到所在区的税务分局申请免缴手续。办理免缴营业税、个人所得税时需提供以下材料：

售房人申请免缴税款的申请书；售房人居民身份证原件和复印件；证明售房人购房时间的房屋所有权证或契税完税凭证的复印件；写明成交价格的房屋买卖合同或其他具有房屋权属转移合同性质的有效凭证（据、票）的复印件；安居房购房合同原件。

卖方需交纳的税费标准新政慎知实施之后，营业税的征收大大缩减了房产出售者的收益，2年成了二手楼交易的一个门槛，究竟新政之下房产出售者应该缴交多少税费？

房屋买卖税的计算方法

（一）出售商品房需交纳的税费①售房总价低于或等于原建购价款张先生在福田中心区附近购买了一套商品房，房屋建筑面积为100平方米，房产证建购价款为75万元。今年7月，张先生急需一笔资金周转，将这套房以75万元出售。

第一，如果张先生这套房是在两年内出售的，结合新政规定，出售个人购买两年以内的商品房的税费分别有：0.5‰的印花税、5%的营业税、城建维护税（营业税的1%）和3元/平方米的二手房交易手续费，无须交纳个人所得税。那张先生应该缴交的税费分别为：印花税：750000元x0.5‰=375元营业税：750000元x5%=37500元城建维护税：37500元x1%=375元交易手续费：100x3元=300元按政府规定张先生应交纳的税费为：38550元

第二，假如张先生的房产是满2年后出售的，根据新政规定，出售个人购买2年以上（含2年）的商品房，则需交纳0.5‰的印花税和3元/平方米的二手房交易手续费，无须交纳个人所得税、营业税和城建维护税。那张先生应该交纳的税费分别有：印花税：750000元x0.5‰=375元交易手续费：100x3元=300元按政府规定张先生应交纳的总税费为：675元②售房总价高于原建购价款王小姐2002年购买了一套商品房，房屋建筑面积为110平方米，原建购价款为45万元，2005年8月王小姐以60万元将这套房售出。王小姐的房产已满2年，需要交纳0.5‰的印花税、营业税（售房总价减去原建购价款的差额的5%）、城建维护税（营业税的1%）、个人所得税（售房总价减去原建购价款的差额的20%）和3元/平方米的二手房交易手续费。她应该交纳的税费分别为：印花税：600000元x0.5‰=300元营业税：（600000元-450000元）x5%=7500元城建维护税：7500元x1%=75元个人所得税：（600000元-450000元）x20%=30000元交易手续费：110x3元=330元按政府规定王小姐应交纳的税费为：38205元

（二）出售安居房需交纳的税费陈女士在1998年5月购买了一套安居房，房屋建筑面积为90平方米，房产证建购价款为35万元。

2005年8月，陈女士以50万元将房屋出售。陈女士的安居房居住超过5年，在新政之下，出售个人已购买并居住5年以上的安居房，需交纳0.5‰的印花税，3元/平方米的二手房交易手续费。那陈女士需交纳的税费为：印花税：350000元x0.5‰=175元交易手续费：100x3元=300元按政府规定陈女士应交纳的税费为：

475元买方需交纳的税费标准新政实施对二手楼交易的买方主要影响在契税方面，购买普通住房需按1.5%的契税税率交纳契税，非普通住房按3%的契税税率交纳契税。深圳市的普通住房应同时满足以下三个条件：建筑容积率在1.0以上、单套住房建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；

否则，就按照非普通住宅来缴交契税。除契税外，购房者还需交纳0.5‰的印花税、3元/平方米的二手房交易手续费和50元登记费。

关于全面退开营业税改增值税试点的通知

拓展链接

契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。它是对房地产产权变动征收的一种专门税种。

1.征收范围及纳税人。主要是对个人和私营单位购买、承典、承受赠与或交换的房屋征收契税。

2.税率。1997年4月23日，我国颁布了新的《契税暂行条例》，规定契税税率为3%～5%。具体契税适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税率范围内按照本地区的实际情况确定。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收。

享受契税下调的普通住房应同时满足以下3个条件：

1、住宅小区建筑容积率在1.0以上

2、单套建筑面积不足90平方米

3、首套房或者低于90平方的二套房

契税征收标准

90平米以下的是一个征收标准，90平方以下二套房 三套房。

90平方以上二套房、三套房不享受契税优惠政策。一般实行的是首套住房90平方以下契税1%。

注：家庭少有住房并不一定是首套房，比如买了套房子又卖了，再购买住房就算二套房。但是名下确实只有一套房子，所以可以申请家庭少有住房。

房屋契税计算方法

应纳税额=计税依据×税率

2010年10月1日起个人购买首套普通住宅契税减半征收。

契税税率的规定是3%-5%，一般取3%为了支持房地产业，政府对一般商品房减半收税。

对商业用房，别墅和单价超过9324元/平米的房子收3%。

2008年11月1日起，个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

契税的计税依据

契税按销售价格计算。销售价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。

契税根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的。比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。

契税依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元。同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。

契税按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让。那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

土地契税计算方法

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以销售价格为计税依据。

土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

交换价格相等时，免征契税;交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。

房屋附属设施征收契税的依据

采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。

承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

据了解，按现行政策规定，头次购买90平方米及以下普通住房的个人，暂按1%税率征收契税。而如果非头次购房，则均要多缴0.5%的契税。由于此前财税部门一直没有明确头次购房的概念，一些城市在执行这一政策时，往往将一方已有房产后再联名头次购房人买房的情况视作头次购房，放宽了这一政策的范围。不过，相关业内人士表示，目前市场上的联名购房情况并不多见，所以该政策的影响并不大。

1、契税有1.5%和3%两种。契税征收税率的多少是由房屋是否为普通住宅来决定的。普通住宅界定标准为：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上,单套建筑面积在140（含）平方米以下,实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这3个条件全部满足的住房为普通住房，普通住宅享受1.5%的优惠税率，非普通住宅则按3%税率征收契税。

2、增值税有征收和不征收两种。如果转让个人购买不满2年的普通住宅，则业主需支付（全额÷1.05）×5.6%；不满2年的非普通住宅，业主要交（全额÷1.05%）×5.6%；已满2年的普通住宅则不需支付该税；已满2年的非普通住宅，业主要交（差额÷1.05）×5.6%。

3、个税有20%和1%两种。根据地税局现行执行的政策，如果不能提供房屋原值的.将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

营改增后前誉前房地产业适用税率为11%；生活服务行业一慧清般虚陵纳税人（年应税服务销售额500万元及以上）的税率是6%。小规模纳税人适用3%的征收率。

1 增值额未超过扣此橘除项目金额50%的部分 30% 0% 增值额30%

扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物返旁的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。

2 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分 40% 5% 增值额 40%-扣除项目金额5%

3 增值额超过扣除项漏扒橡目金额100%，未超过200%的部分 50% 15% 增值额50%-扣除项目金额15%

4 增值额超过扣除项目金额200%的部分 60% 35% 增值额60%-扣除项目金额35%

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