土地增值税房地产开发费用

法律主观：

(一)资料 某房产开发 公司 是集体企业，专门从事普通住宅 商品房 开发，几年来瞎中有关生产经营情况在缴纳 土地增值税 上与税务机关存在分歧。经查阅有关账证，获得如下资料： 1.1993年9月9日，房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同，合同规定，房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍，总售价2400万元，货款于1994～1996年末分3次付清，每年800万元。该住宅楼当时取得 土地使用权 支付的费用为300万元，开发成本为1000万元。 2.1999年10月3日，转让磨冲山1992年已签订开发合同，并投入资金建成的一栋房屋，转让收入为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费用50万元)，支付的土地使用权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总收入为1800万元。该房屋支付 土地出让金 200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。 (二)要求 请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税( 城建税 税率为7%， 印花税 税率为0.5‰， 教育 费附加征收率为3%，当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%)。 (三)解答 1.税法规定，对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。因此，出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。 2.税法规定，1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房产在1999年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下： (1)允许扣除的房地产开发费用=(100+300)×10%=40(万元) (2)允许扣除的税金=1050×5%×(1+7%+3%)=57.75(万元) (3)从事房产开发加计扣除=(100+300)×20%=80(万元) 这里应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20%的加计扣除。 (4)允许扣除项目金额合计=100+300+50+40+57.75+80=627.75(万元) (5)增值额=1050-627.75=422.25(万元) (6)增值率=422.25÷627.75×100%=67% (7)应 纳税 额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元) 3.确定转让房地产的收入为1800万元 确定转让房地产的扣除项目金额： (1)取得土地使用权所支付的金额为200万元 (2)房地产开发成本为判颂900万元 (3)房地产开发费用=(200+900)×10%=110(万元) (4)从事房地产开发加计扣除允许=(200+900)×20%=220(万元) (5)允许扣除的税费合计=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元) (6)允许扣除项目金额合计=200×900×110×220×99=1529(万元) (7)增值额=1800-1529=271(万元) (8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20% 该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%，按规定免征土地增值税。 解题指导： (1)如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 (2)由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再单独扣除。 (3)应注意土地增值税征免范围的划分。从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

法律客观：

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。上述“扣除项目”，具体为：(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。(6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

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