存量房土地增值税计算方法

存量房土地增值税计算方法

法律主观：

一、土地增值税增值率计算方法计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率（一）公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目：1、取得土地使用权所支付的金额；2、开发土地的成本、费用；3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；4、与转让房地产有关的税金；5、财政部规定的其他扣除项目。（二）土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额带槐搭100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。上面所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。纳税人计算土地增值税时，也可用下列简便算法：计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：（一）增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。二、二手房交易增值税怎么计算二手房交易增值税怎么计算：增值税与营业税的不同在于，增值税的计算需要把含税部分剔除，而简易征收方式不需要计算进项税和销项税，其计算公式为增值税=含税销售额÷（1+征收率）×征收率。举例来说，房子的交易价格为300万元，如果征营业税，那么营业税=300万元×5%=15万元。改征增值税后，采用简易征收，征收率为5%，300万元为含税价，需要剔除税收部分后再乘以征收率，即增值税=300万元÷（1+5%）×5%=14.29万元，即可以减少纳税7100元。三、旧房土地增值税计算方法有哪些纳税人转让旧房及建筑物，应按房屋及建筑物的评估价格（是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政明中府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。）、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目（评估价格、地价款）的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，别墅、度假村按转让收入的1.5%计征土地增值税;其他非普通住宅转让收入的1%计征土地增值税。对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。对个人转让非住宅类的其他类型的旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目蠢拿金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定。对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的90%作为扣除项目金额计征土地增值税。

法律客观：

《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条 增值税税率： （一）纳税人销售货物、劳务、有形动产租赁服务或者进口货物，除本条第二项、第四项、第五项另有规定外，税率为17%。 （二）纳税人销售交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，销售或者进口下列货物，税率为11%： 1.粮食等农产品、食用植物油、食用盐。 （三）纳税人销售服务、无形资产，除本条第一项、第二项、第五项另有规定外，税率为6%。 （四）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。 （五）境内单位和个人跨境销售国务院规定范围内的服务、无形资产，税率为零。

某单位转让一幢位于城区的旧办公楼，原造价400万元，经房地产评估机构评定其重置成本为1200万元，成新度折

评估价巧销格＝重置成本×成新度折扣率＝1200×70％＝840（万元），扣除项目金额＝840＋500＝1340（万元），增值额＝2000－1340＝660（万元），增值率＝660÷1340＝49％，适用税率为30％，应纳土地增值税配段＝660×30％＝198（万元）培宽誉

不对吧亮念。灶樱

2000-500=1500万

1200*70%=840万

1500-840=660万

增值额为660万

35%税率哪来的？

增值额660万小于扣除额，所以税率为30%

660*30%=198万元敬辩困

该办公楼为单位自己建造还是购买的？如自己建造，入账成本400万元包括起土地成本没有？如果包括，竖搏这扣除成本为400*（1+5%）=420万元（交5%的营业税），增值率=（2000-420）/420=376%，应纳土地增值税=（2000-420）*35%=553万仔纤前元。念清

什么意思?重置成本是按当下的市场情况修建同样的建筑所需花费的成本.然后折旧.

顶一下

(0)

0%

踩一下

(0)

0%