什么是剩余法

什么是剩余法

剩余法又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定土地价格的一种方法。

剩余法是一种科学实用的估价方法。剩余法更深的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年租金的剩余，剩余法是一次性的价格剩余。

计算公式：

地价＝楼价－建筑费用－专业费用－利息－发展商利润

根据剩余法估价的原理和特点，剩余法估价的程序为：（1）调查清楚待估宗地的基本情况；（2）确定土地的最佳开发利用方式；（3）估计开发完成后的不动产总价；（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得的利润等；（5）测算土地价格。

剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价：（1）待开发土地的估价；（2）待拆迁改造的再开发房地产的估价；（3）仅将土地或房产整理成供直接利用的土地或房地产的估价，此时公式中的楼价为整理后的土地或房产价格，建筑费用为整理费用；（4）现有新旧房地产中地价的单独评估，即从房地产价格中扣除房屋现值，剩余之数即为地价。

土地剩余法中要考虑企业所得税吗

土地剩余法确定地价首先测算土地与建筑物总纯收益，然后从中扣除建筑物的收益，即得土地纯收益，再用利率还原，即可得出土地价格。

土地剩余法确定地价首先测算土地与建筑物总纯收益（楼价），然后，从中扣除建筑物的收益，即得土地纯收益，再用利率还原，即可得出土地价格。

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