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2023-12-18 08:01土地增值税重置成本
依据土地增值税相关规定，旧房转让土地增值税扣除项目核算首选重置成本评估法，《土地增值税实施细则》规定：“旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认”，显然，重置成本法仅适用对地上旧房及建筑物扣除成本评估，但中国房地产存在形态是“房地合一”，土地与地上建筑物难以分割分别获得成本。根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995] 48号）（下文称“48号文”）第十条规定：“转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转掘姿让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。”
鉴于旧房转让重置成本评估法存在的重复征税弊端，也基于土地增值税计征原则等考量，笔者认为：（1）旧房转让在运用重置成本法时，应将土地使用权成本一并纳入评估范围，对“房地合一”无法分离的土地及地上建筑物整体评估，整体评估价格作伍顷为扣除项计算缴纳土地增值税，可使旧房转让纳税主体税收负担合理匹配，避免重复征税；（2）如果将土地使用权成本纳入重置成本评估法难以践行，可以参考腔散陆旧房受让方购入时点旧房所在地区县级政府公布的土地使用权基准地价作为土地使用权成本扣除。例如，《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》（穗地税函[2014]175号）第七条规定：“对取得土地使用权所支付的地价款，纳税人应提供国土房管部门出具的相关凭据确定，不能提供的，可参照取得土地使用权时的基准地价确定。”在一定程度上解决了适用重置成本评估法的旧房转让无凭证地价款不可扣除产生的重复征税问题。
土地增值税清算时有哪些成本不能加计扣除？
国土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
由于房地产开发成本费用繁多，核算比较麻烦，房地产开发企业在开展土地增值税清算时，特别是加计20%的扣除时，需要特别注意。
第一，取得土地使用权时所缴契税可计入加计扣除基数。房地产开发企业取得土地使用权时支付契税的扣除问题，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定：
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
第二，旦亮扒装修费用能否加计扣除视情而论。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（四）款规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，作为土地增值税的扣除项目。
第三，转让旧房准予扣除项目的加计率按每年加计5%计算。
第四，房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理。
扩展资料：
税项扣除
1、法定税项扣除。下列项目，准予纳税人在计算土地增值税时扣除：
(1)取得土地使用权所支付的金额。即纳税人为取得土地使用权所支键樱付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;
(2)开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本。具体包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用;
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。(简称房地产开发费用)
财务费用中的利息支出，按不超过商业银行同类同期贷款利率计算金额，据实扣除。其他房地产开发费用，按土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生的成本两项之和金额的5%计算扣除。
凡不能按房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(1)、(2)项规定的金额之和10%以内计算扣除;
(4)旧房及建筑物的评估价格。是指由税务机关确认的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格;
(5)与转让房地产有关的税金。是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加;
(6)财政部规定的其他扣除项目。是指对从事房地产开发的纳税人，可按本条(1)、(2)项即土地使用权支付金额及房地产开发项目实际发生成本金额之和，加计20%的扣除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第6条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条
2、代收费用扣除。对县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代模昌收的各项费用，其代收费用计入房价向购买方一并收取的，可作为转让房地产收入计税，并相应在计算扣除项目金额时予以扣除。但不得作为加计20%扣除的基数。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)
参考资料来源：百度百科-土地增值税
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