转让土地使用权怎么开具增值税发票？

一、转让土地使用权怎么开具增值税发票？

答：转让土地使用权需要同时缴纳营业税和土地增值税税法说转让无形资产要缴纳营业税 不用缴纳增值税。但是要缴纳土地增值税。

二、土地使用权转让增值税发票怎么开？

虽然相关法律尚未明确是否可以直接转让未经开发的土地使用权，但实务中因各种原因转让的并不少见。营改增后，企业转让未经开发的土地使用权，在计算增值税时土地价款能否从销售额中扣除？目前的政策并未明确，容易引起税企争议。

某房地产开发企业为增值税一般纳税人，2017年底通过“招拍挂”方式，取得一块土地使用权，向政府土地管理部门缴纳了土地出让金10000万元，取得了合规的土地出让金票据。2018年7月，该企业因为资金问题无力开发而转让该土地使用权，经过市场评估未产生土地溢价，企业取得转让收入10000万元。由于该企业取得土地使用权的时间在营改增后，这笔业务只能选择一般计税方法。在计算增值税时是否可以按扣除土地价款后的销售额计算缴纳增值税？对这个问题，实务中有不同的观点。

两种观点

一种观点认为，可以扣除。

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

对于房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程，目前执行的一般口径是：以取得的全部价款和价外费用，一次性扣除向政府部门支付的土地价款后的余额计算缴纳增值税。由于土地属于尚未开发的房地产项目，转让土地使用权可以比照转让在建工程的口径执行。另外，在营改增以前，转让土地使用权适用差额征税的规定。因此该笔业务需要缴纳的增值税为0元〔（10000-10000）÷1.10×10%〕。

另一种观点认为，不得扣除。

国家税务总局发布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的适用范围是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，或房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的项目。虽然税法并没有规定如何认定房地产开发项目，但可以参照民商法的相关规定。依照《城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。其三十八条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合以下条件：出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。本案中由于企业对该宗土地尚未开发，其既不属于销售自行开发的房地产项目，也不属于销售未完工的房地产项目，且相关规定不允许直接转让未开发的土地使用权。故企业在计算增值税时土地价款不得扣除，因此该笔项目需要缴纳的增值税为909.09万元（10000÷1.10×10%）。

分析

上述两种观点计算的税金差异较大。在土地价款不能扣除的情况下，企业即使平价转让土地使用权，也要承受较重的税收负担。比如集团公司通过“招拍挂”取得土地后投资入股到新设立的项目公司时，增值税应该视同销售，如不允许其扣除土地价款，集团公司需要承担额外的税收负担。

增值税是对商品生产、流通、服务过程中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税，理论上流转过程中有增值才征税，没增值不征税。由于房地产开发企业从政府取得土地使用权时向政府交纳了土地出让金，但政府部门无法开具相应的增值税专用发票，使得企业缺少对应的进项税金，而土地成本在房地产开发企业的总成本中占有较大的比例。因此，财税〔2016〕36号文件允许房地产开发企业在计算增值税时从销售额中扣除相应的土地价款，相当于虚拟了土地价款的进项税金，其目的是要解决企业取得土地的进项税额无法抵扣问题。从这个角度来讲，房地产开发企业转让土地使用权应当允许扣除相应的土地价款，仅仅对其增值部分来征税。本案中，由于企业转让的土地使用权并未实现增值，按照增值税原理不应承担额外的税款。

建议

根据笔者了解的情况，目前大部分地区根据现行的规定对房地产开发企业转让尚未开发的土地使用权不允许扣除相应的土地价款。但笔者认为，税法调整的是企业的经济行为，增值税更应该体现税收中性原则，不应当干预企业的正常经济行为。从税收征管的角度来看，如何确定土地使用权的开发与否是其他政府土地管理部门的监管职责，由税务机关来判断有一定的难度，企业也很容易做相应的筹划来应对。

笔者认为，对房地产开发企业并非倒卖土地的正常商业行为应予鼓励，建议相关部门可以考虑：在土地规划条件未变的前提下，转让尚未开发的土地使用权，在计算增值税时允许扣除其取得的土地价款。

三、开具增值税发票特别要注意的细节？

1、'购买方'栏填开要求开具增值税专用发票的购买方的4项信息名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行及账号要全部填写完整。开具增值税普通发票的，购买方栏只填名称和纳税人识别号的也能用（无纳税人识别号和消费者个人的，只要填写名称），地址、电话、开户行及账号根据实际情况可选填。

2、'货物或应税劳务/服务名称'栏填开要求自2016年5月1日起，纳入新系统推行范围的试点纳税人及新办增值税纳税人，应使用新系统选择相应的编码开具增值税发票。纳税人可预先在新系统内对编码进行初始化设置，开具发票时，带有税收编码的增值税发票票面不作调整，票面中不打印税收编码，税收编码随开票信息一并上传税务机关。

3、'金额'和'价税合计'栏填开要求增值税发票是价税分离的，金额栏应填写不含税金额。 比如要开具100元发票，按17%税率算，金额应填写100/1.17=85.47元，税额应填写85.47*0.17=14.53元，价税合计为100元。我曾经有碰到过，让开100元的发票，结果在金额栏填写了100，税额3，价税合计103元，票就多开了，这种做法通产是沿用以前营业税的观念，还没改过来。如不能准确换算不含税金额，可选择“含税金额”选项填入收取的含税收入，开票系统自动换算为不含税金额，“价税合计”栏为系统自动算出。

4、“规格型号”、“单位”栏填开要求可按实际业务填写，无此项目可不填，但如果本身材料规格比较多，很多人图省事，可能就写了材料一批就想蒙混过关，事实上，这种发票税务局是不认的，必须要附清单明细的，清单同样盖单位发票章。所以，一张发票可以写下，就直接写在发票上比较合适，如果写不下，又要节约发票（一般税务局给的发票张数都是限额的），就附清单吧。

5、“数量”“单价”栏可按实际业务填写，没有的话可不填。“收款人”、“复核”栏可按实际需要填写，不填写也无妨，但是“开票人”栏为必填项。

6、“销售方（章）”栏填开要求销售方跟购买方一样，开具增值税专用发票的销售方的4项信息要全部填写完整。开具增值税普通发票的销售方栏只填名称和纳税人识别号的也能用（无纳税人识别号和消费者个人的，只要填写名称），需要强调的是，发票必须要加盖发票专用章（财务章、公章、业务章都无效）。

7、这里要强调一下备注栏，一般商贸企业可能对备注栏要求不高，但是建筑业（我们是建筑业，备注栏吃了不少亏）不得不注意了，备注栏要求填写工程所在地和工程名称，因为税务要求以工程项目为单位的，专款专用。税务局代开的例外，备注栏字数是有限的，税务局代开的发票是必须在备注栏写清楚开票单位和税号的，没有空间再备注工程所在地和工程名称了，这种特殊情况税务局也是认可的。

四、普通发票和增值税发票的区别是什么?计算上要注意什么？

增值税专用发票的进项税额可以用来抵扣，它主要是针对由国家税务局认定为一般纳税人的企业，其他小规模的企业可以收，但是不能用来抵扣。如果你是一般纳税人，每月收到增值税专用发票，得在月底拿到国税局去认证，下月初申报时拿去抵扣，比如，你公司这月开出10000元的发票，那应纳的增值税销项税额就是10000*17%=1700元，如果你公司在当月购进与公司生产经营有关的东西，那收到发票如果金额是5000，那进项税额应该是5000*17%=850元，那就可以进行申报时的抵扣了，销项减进项，1700-850元=850元，你只用交纳850元的增值税就行了。如果你收到增值税专用发票是20000，那你的进项税额是20000*17%3400元，那销项减进项1700-3400=-1700元，那你当月的税就上不着了，还有1700元的税可以留到下个月抵扣，叫期末留抵税额。

普通发票嘛，所有企业都能用。只用做为费用，不能抵扣。

五、什么是增值税发票，增值税专用发票样本？

增值税发票分为增值税普通发票和增值税专用发票。

六、如何开具增值税专用发票？需要注意什么问题？

开具增值税专用发票的注意事项：

1、项目填写齐全，全部联次一次填开，上、下联的内容和金额一致。

2、字迹清楚，不得涂改。如填写有误，应另行开具专用发票，并在误填的专用发票上注明"误填作废"四字。如专用发票开具后因购货方不索取而成为废票的，也应按填写有误办理。

3、发票联和抵扣联加盖单位发票专用章，不得加盖其他财务印章。根据不同版本的专用发票,财务专用章或发票专用章分别加盖在专用发票的左下角或右下角，覆盖"开票单位"一栏。发票专用章使用红色印泥。

4、纳税人开具专用发票必须预先加盖专用发票销货单位栏戳记。不得手工填写"销货单位"栏，用手工填写的，属于未按规定开具专用发票，购货方不得作为扣税凭证。专用发票销货单位栏戳记用蓝色印泥。

七、普通增值税发票税率是多少？

小规模是1%，一般纳税人有6%，9%，13%，看你公司具体是属于什么行业。

比如现代服务业、生活服务等增值税税率是6%；

建筑服务、销售不动产等等是9%；

销售或进口货物等是13%；

八、买家具能开增值税发票吗?

可以开呢。一般纳税人购买办公家具，增值税专用发票可以抵扣。（作为私用，不可以开具增值税专用发票。）

九、什么叫做增值税?什么叫做增值税发票？

1、增值税是以商品（含应税劳务）在流抄转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价袭外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。

2、增值税专用发票是由国家税务总局监制设计印制的，只限于增值税一般纳税人领购使用的，既作为纳税人反映经济活动中的重要会计凭证又是兼记销货方纳税义务和购货方进项税额的合法证明；是增值税计算和管理中重要的决定性的合法的专用发票。实行增值税专用发票是增值税改革中很关键的一步，它与普通发票不知同，不仅具有商事凭证的作用，由于实行凭发票注明税款扣税，购货方要向销货方支付增值税。它具有完税凭证的作用。更重要的是，增值税专用发票将一个产品的最初生产到最终的消费之间各环节联系起来，保道持了税赋的完整，体现了增值税的作用。

十、运输发票是增值税专用还是增值税发票？

增值税专用发票可以抵扣11%进项税，增值税普通发票不可以抵扣进项税，原来地税的内河航运公路运输发票可以抵扣7%进项税。货物运输业，增值税税率为11%，采取按简易征收方式的，征收率为3%；对于按简易征收方式来说的小规模纳税人，开具的增值税普通发票或到税局代开的增值税专用发票，都是3%；因此，税费是否一致，不在于是增值税专用发票还是增值税普通发票，而在于开具方是哪种增值税纳税方式。从这个方面来说，两种发票的税费是一样的。扩展资料：分类（1）纳税人销售或者进口货物，除以下第二项、第三项规定外，税率为13%。（2）纳税人销售或者进口下列货物，税率为10%：粮食、食用植物油、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品、图书、报纸、杂志、饲料、化肥、农药、农机、农膜、农业产品、以及国务院规定的其他货物。（3）纳税人出口货物，税率为零；但是，国务院另有规定的除外。（4）纳税人提供加工、修理、修配劳务税率为13%。纳税人兼营不同税率的货物或者应税劳务。

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